Три месяца назад было торжественно открыто движение по мосту через Керченский пролив. Один из самых дорогих инфраструктурных проектов в истории России еще до своей реализации стал самым скандальным. Не утихают страсти вокруг переправы и сегодня — чего стоит один актер Алексей Панин, расцеловавший мост на камеру, и его коллега Михаил Ефремов, предложивший отдать ценный объект Украине.
На самом деле основная функция моста, конечно, не развлекательная, а транспортно-экономическая: с его открытием финансовое положение Крыма должно было существенно улучшиться. Эксперты прогнозировали бешеный рост турпотока и столь же бешеное удорожание полуостровного жилья. Число приезжающих в регион гостей и правда увеличилось — по оценке главы Крыма Сергея Аксенова, обнародованной им же в Facebook, примерно на треть. А вот рынок недвижимости не то чтобы подвел, но...
Резкое увеличение спроса и цен на жилье в Крыму летом 2018-го обещала, в частности, аналитик местного рынка жилья Ольга Печенова. «Крымский рынок жилья лихорадило почти четыре года: с 2014-го по 2017-й цены на жилую недвижимость и спрос на нее приходили в состояние равновесия, — заявляла эксперт. — К началу 2018-го ситуация на рынке стабилизировалась. Темпы ввода жилья многократно выросли, а цены после скачка 2014-2015 годов снизились, равно как и поток покупателей, основная часть которых — граждане России. Причиной этого до сегодняшнего дня было нестабильное транспортное сообщение полуострова с материком».
С открытием движения автомобилей по Крымскому мосту, полагала Печенова, ситуация изменится. В частности, она ждала удорожания жилья на 15-20 процентов уже в июне. На официальном уровне тоже ожидали роста цен — о нем еще весной 2017-го предупреждал глава администрации Симферополя Геннадий Бахарев.
Моментально отреагировал на запуск переправы рынок аренды жилья: в начале июня средняя ставка на основных курортах Крыма выросла на 10 процентов.
«Если к началу сезона-2017 большинство городов и поселков Крыма подошли с отрицательным приростом, то к началу июня этого года курорты полуострова продемонстрировали положительную динамику, которую мы связываем с открытием Крымского моста, — отмечали эксперты. — Ставки только начинают расти, и в июле-августе достигнут пика, увеличившись на 60-70 процентов от нынешнего уровня».
На рынке купли-продажи тоже зафиксирована положительная, по сравнению с показателями прошлого года, динамика. Но результаты, прямо скажем, не шокирующие. За год к августу 2018-го цены на вторичное жилье в Крыму выросли в среднем на 18 процентов, в новостройках увеличение составило 6 процентов. «При этом число сделок на вторичном рынке выросло на треть, а на первичном рынке — более чем в два раза, — рассказал Александр Пыпин, ведущий аналитик портала. — На вторичном рынке за период с мая по август 2018-го рост цен составил 9 процентов, то есть после ввода моста в строй он ускорился. На первичном рынке почти весь рост цен (5 процентов) пришелся на период май-август 2018 года».
Эксперты тоже заметили удорожание крымской недвижимости. «По нашим данным, в некоторых городах Крыма был скачок цен в ожидании запуска Крымского моста и сразу после этого», — сообщил Павел Луценко, генеральный директор портала. По его словам, в Ялте цена квадратного метра квартир на 15 мая была выше, чем в начале года, на 11-13 процентов (в зависимости от вида жилья — вторичное и первичное), в Севастополе — на 7 процентов, в Симферополе — на 4-5 процентов, в Евпатории — на 5-8 процентов, в Феодосии — на 2-5 процентов, в Керчи — на 4-6 процентов.
«Надо отметить, что с зимы цены выросли не только из-за моста, но и в связи с начавшимся курортным сезоном, — указывает Луценко. — Однако уже через полтора месяца после открытия моста мы фиксируем падение».
С 15 мая, по подсчетам эксперта, цены квартир показывают следующую динамику: «квадрат» новостроек в Ялте, Евпатории, Феодосии, Керчи подешевел почти на три процента, в Севастополе — на четыре. Стоимость «вторички» за тот же период в Ялте снизилась на шесть процентов, в Севастополе — на четыре, в Симферополе — на процент, в Керчи — на три, в Евпатории — на два.
Наталья Зубова, директор по маркетингу крымского комплекса апартаментов «Дипломат», вообще не заметила подорожания. «Что касается первичного рынка купли-продажи недвижимости, то в сегменте высокобюджетных проектов роста цен не наблюдается, — сообщила она. — Скорее это будет планомерный рост, который до конца года может достигнуть пяти процентов. Этому способствует не только запуск движения по Керченскому мосту, но и развитие ипотечных программ в регионе, а также дефицит нового предложения на рынке недвижимости полуострова».
В целом эксперты положительно оценивают ситуацию на рынке недвижимости Крыма. «На полуострове за последний год значительно вырос рынок новостроек, но это связано не только с запуском моста, но и со снижением уровня правовой неопределенности: завершился период перевыпуска и переоформления документации, приведения ее в соответствие с российским законодательством, период нормализации работы по ведению реестров и регистрации сделок, выдачи ипотеки, — поясняет Александр Пыпин. — Также на инвестиционную привлекательного Крыма для застройщиков повлияли масштабные вложения в регион из федерального бюджета. Уже в 2017 году было сдано на 32 процента больше квадратных метров многоквартирного жилья, чем в 2016 году, а в 2018-м может быть сдано еще больше — текущая статистика по вводу в строй опережает показатели прошлого года».
Сейчас в Крыму возводят 588 тысяч «квадратов» многоквартирного жилья (включая проекты в Севастополе). Ипотечных кредитов в регионе выдается в 2,5 раза больше, чем год назад. Также в 2,5 раза выросло и число заключаемых договоров участия в долевом строительстве (ДДУ).
Казалось бы, при чем тут мост? На вопрос, было ли его строительство экономически оправданным, эксперты отвечают неоднозначно. «Мост в Крым оправдывает себя если и не финансово, то с точки зрения логики — это популярное курортное направление, — говорит Павел Луценко. — Конечно, он оправдывался бы гораздо лучше, если бы проектирование было прозрачным и сметы не были бы увеличены в разы. С другой стороны, как считать доходность, когда средства вкладываются из одного кармана (государства и крупных корпораций), а возвращаются в другой — в карманы застройщиков и частных собственников жилья (при росте цен на недвижимость) и туристической инфраструктуры?».
Александр Пыпин полагает, что ответ можно будет дать лет через 30-50, не раньше. И добавляет — дальнейший заметный рост цен на жилье в Крыму маловероятен, так как новых значимых факторов для увеличения стоимости недвижимости нет. «Интенсификация жилищного строительства и соответствующий рост объема предложения на полуострове будет также сдерживать рост цен», — обещает он.
Курортники и потенциальные переселенцы этому, естественно, рады. Но копить на крымское жилье лучше заранее, до переезда, потому что среднестатистический местный житель, по подсчетам, собирает необходимую для покупки новой квартиры сумму за 13 с лишним лет — зарплаты в Крыму небольшие, а недвижимость недешевая. Дольше не копят нигде в России, даже в Москве с ее «золотыми» квартирами.
